Nieuwe site…..blogs verhuisd!

Beste lezer,

Met gepaste trots mag ik melden dat CorpoScoop een nieuwe website heeft op www.CorpoScoop.nl en daarin ook de blogs heeft opgenomen.
Nieuwe blogs zult u niet meer hier aantreffen, maar op:
http://www.corposcoop.nl/index.php/easyblog

Wij hopen u daar weer aan te treffen en te kunnen voorzien van interessante content.
Tot blogs!

Geplaatst in Spotlight | Tags: | Een reactie plaatsen

Leidinggevenden geven slechts 1% leiding

Afgelopen week had ik een gesprek met een medewerker van een corporatie die midden in Wim Sterks v2een reorganisatieproces verkeert. Gedwongen ontslagen zijn onvermijdelijk. En hoewel nog niet duidelijk is wie mag blijven, is op basis van het sociaal plan en de zogenaamde krimpfuncties wel duidelijk in welke hoeken de klappen vallen. Ook op de afdeling van de betreffende medewerker moeten mensen het veld ruimen. “Met alle respect, maar als ik zie wat ons afdelingshoofd daadwerkelijk toevoegt, dan vind ik dat hij eigenlijk het beste gemist kan worden. Wij doen het werk, hij vergadert, tekent bonnetjes en maakt rapporten. Wij zien hem weinig”, aldus de medewerker. Zonder afbreuk te doen aan het belang van vergaderen, bonnetjes tekenen en rapporten maken, moeten afdelingshoofden en managers zich wel eens afvragen wat hun toegevoegde waarde als leidinggevende is.

Juist in deze tijd waarin informatie voor iedereen toegankelijk is, waarin medewerkers steeds beter zijn opgeleid en waarin organisaties steeds platter worden, is de leidinggevende rol van afdelingshoofden en managers van steeds minder betekenis.

Die geringe betekenis komt ook tot uiting in de tijd dat zij daadwerkelijk leidinggeven. Met een werkoverleg van gemiddeld 2 uur in de twee weken en 4 uren voor bilateraal overleg, komt de tijd die direct aan leidinggeven wordt besteed, uit op gemiddeld 3 uur per week. In het geval van eerdergenoemd voorbeeld gaat het om een afdeling van 9 mensen. Als we uitgaan van 48 werkweken van 36 uur per jaar, dan werken de medewerkers van deze afdeling samen 15.552 uren per jaar. Daarbij krijgen zij 144 uur directe begeleiding, oftewel 0,9% van hun tijd. Anders gezegd: 99% van hun tijd staan ze er alleen voor.

Met deze constatering pleit ik niet voor het rücksichtlos reduceren van het aantal leidinggevenden. Maar het beeld dat veel medewerkers van hun leidinggevenden hebben, het percentage ‘leidinggevende uren’ en de veranderende werkomgeving vragen wel om een heroriëntatie op de rol van leidinggevenden. Dat moet vooral een voorwaardenscheppende rol zijn. Leidinggevenden moeten het mogelijk maken dat medewerkers zelfstandig en met plezier zoveel mogelijk bijdragen aan de tevredenheid van huurders. Zij moeten coördineren, het huurders- en organisatiebelang bewaken en werken aan de medewerkerstevredenheid.

Dat is meer dan alleen vergaderen, bonnetjes tekenen en rapporten maken. Dat is weten wat medewerkers daadwerkelijk bezighoudt, wat hun ambities zijn en waar zij belemmeringen ervaren. Leidinggeven is interesse in mensen en het aangaan van een permanente dialoog. Dat vraagt meer dan 1% van de werktijd. Juist nu veel corporaties de blik in hoofdzaak naar binnen richten, is aandacht voor deze gedragscomponent zeker de moeite waard.

Door:
Wim Sterks -werkzaam bij Wim Sterks Communicatie (www.wimsterkscommunicatie.nl)

Geplaatst in HRM | Tags: | 1 reactie

Resultaatgericht Samenwerken

Als één bedrijf met elkaar samenwerken. De opdrachtgever en het bouwbedrijf geven Marc Geerts v2gezamenlijk vorm aan strategie, ontwerp en de uitvoering van projecten. De resultaten worden geborgd voor de komende 25 jaar. Dat is resultaatgericht samenwerken.

Het woord ‘resultaatgericht’ is niet nieuw in de renovatiewereld. Als reactie op de vaak tegengestelde belangen rondom aanbestedingen en garanties is het resultaatgericht vastgoed onderhoud opgekomen, waarin duidelijk omschreven wordt aan welke kwaliteiten het onderhoudswerk zal voldoen. De risico’s voor de opdrachtgever worden verkleind. En dat is goed. Ook (keten) samenwerken is in opkomst in het vastgoed onderhoud, al blijft dat vaak hangen in de samenwerking met de vaste onderaannemers en wordt alleen de procesgang verbeterd. Hiermee zijn wel belangrijke verbeteringen te realiseren, die onder andere de faalkosten kunnen terugdringen. Maar het is niet genoeg.

We zien dat onze opdrachtgevers de behoefte hebben om vanaf het eerste moment gezamenlijk met de uitvoerende partners plannen te maken. De partners delen alle kennis over de complexen, komen gezamenlijk tot de beste aanpak en schatten de risico’s in. Daarmee kunnen de kwaliteitseisen van het vastgoed, met behulp van de kennis en ervaring van alle betrokken partners, volledig worden gerealiseerd. We nemen afscheid van de situatie waarin partijen ieder voor zich technische en financiële kennis moeten opbouwen. Ook het schuiven met risico’s houdt op. Er is openheid over de objectinformatie, de kosten en risico’s en hoe deze te behandelen. Niet alleen wordt het resultaat vooraf beschreven en overeen gekomen, maar vervolgens wordt ook het onderhoudsniveau voor de duur van 25 jaar gegarandeerd. We noemen dit Resultaatgerichte Ketensamenwerking.

Etro Vastgoedzorg heeft met een viertal partners een consortium gevormd dat deze werkwijze in de praktijk brengt. Een eerste grote renovatie met een woningcorporatie, die op de beschreven manier is voorbereid is nu volop in uitvoering.

De voordelen zijn duidelijk. De resultaten zijn in het proces geborgd. Er zijn goede afspraken gemaakt over de organisatie, de inzet van deskundigheden in elke fase van het project. De inzet van de juiste kennis wordt geoptimaliseerd en dubbel werk wordt voorkomen. Hetzelfde speelt rond de inzet van financiële middelen. In de voorbereiding gaan we grondig na wat we gaan maken, en hoe we dat resultaat voor de duur van 25 jaar gaan handhaven. Vervolgens gaan we de resultaatverplichting aan waarmee de uitkomsten worden vastgelegd.

Uiteindelijk zien we de resultaten terug in een verbeterde huurwaarde en een verbeterde kwaliteit van de betrokken woningen. We hebben méér kunnen doen dan in de traditionele situatie. In dit project is daarmee een balans gevonden tussen de investeringen en de toegenomen waarde voor de bewoners, onder andere door de uitvoering van een energie reductieprogramma.

Hierdoor ontstaat voor alle betrokkenen, de bewoners, de opdrachtgever en opdrachtnemer, een project met positieve resultaten. Het belang van dit resultaat gaat echter verder. Wij denken dat we met deze manier van werken een strategische bijdrage kunnen leveren aan de opgaven waar woningcorporaties nu voor staan.

Door:
Marc Geerts -werkzaam bij Etro Vastgoedzorg (www.etrovastgoedzorg.nl)

Geplaatst in Vastgoed | Tags: | 2 reacties

Lokale samenwerking opnieuw

Met de definitieve vaststelling van het woonakkoord en de verhuurdersheffing zijn de Peter Gerritsfinanciële kaders voor het beleid van elke woningcorporatie gegeven. U zult dan ook, al is het wellicht nog op hoofdlijnen, intern uitspraken hebben gedaan ten aanzien van de ruimte voor ontwikkeling, onderhoud en verbetering en de kosten van de organisatie. Daarbij gaat u een huurniveau handhaven waarbij betaalbaar gewoond kan worden door mensen met lagere inkomens.

Gezien vanuit de positie van de gemeente waarin u werkzaam bent leidt het voorafgaande niet onmiddellijk tot tevredenheid. Afwegingen van corporaties afzonderlijk leiden niet vanzelf tot de juiste uitkomsten van de woningcorporaties gezamenlijk. Is er straks een voldoende aantal betaalbare woningen op gemeentelijk niveau? Is die voorraad geschikt voor de diverse (bijzondere) doelgroepen? En, tenslotte, hoe pakt de optelsom van het corporatiebeleid op wijkniveau uit? Daarbij gaat het niet alleen over het aantal goedkope en betaalbare woningen, maar ook om duurdere woningen met een maandhuur boven € 699,-. We willen immers in sociaal economisch gemengde wijken wonen.

Ongetwijfeld bestaat er een samenwerkingsconvenant in uw gemeente, waarin de opgaven van corporaties en gemeente op volkshuisvestingsgebied zijn vastgesteld. De kans is echter groot dat het bestaande convenant niet meer uitvoerbaar is. De woningmarkt is veranderd, de mogelijkheden van de gemeente en van de corporaties zijn verminderd. Het is dus van belang om opnieuw, vanuit elke partij de eigen mogelijkheden te formuleren om bij te kunnen dragen aan stedelijke opgaven. De positie van bewoners en hun organisaties is hierbij direct in het geding, zij willen nagaan of de passende en betaalbare huisvesting het uitgangspunt, of juist het kind van de rekening is in de nieuwe situatie. Gemeenschappelijk kan gezocht worden naar de beste oplossing voor de komende jaren.

Voorlopig zullen door corporaties een minder groot aantal nieuwe woningen worden ontwikkeld. Maar er zal wel degelijk worden gebouwd. Op de eerste plaats voor de lagere inkomens, voor wie ook nieuwbouw een oplossing moet blijven. Daarnaast bouwen corporaties ook voor de midden- en hogere inkomens. Voor de middeninkomens (de begrenzing van deze groep is nog in ontwikkeling!) omdat die de corporaties nodig hebben om goed te kunnen wonen. Voor de hogere inkomens omdat met hen een goede menging in oude wijken mogelijk wordt. Corporaties bouwen daarmee geen plannen die commerciële ontwikkelaars laten liggen, maar zij bouwen aan woningen en wijken op basis van de lokaal overeengekomen opgave.

Door:
Peter Gerrits -werkzaam bij AppelAdvies (p.gerrits@appeladvies.nl)
Linkedin: nl.linkedin.com/pub/peter-gerrits/5/b68/1b1

Geplaatst in Beleid | Tags: | Een reactie plaatsen

Feestje

Vanuit mijn ooghoeken zie ik de onderbuurvrouw langs lopen. Ze tikt op het raam en roept: Meta de Vries“Morgen geef ik een klein feestje en jij moet ook komen; het begint om 13u”. Oké, roep ik terug, leuk!

Feestje? Wat voor feestje? Omdat het Nieuwjaar is, een jarige of omdat er 2 maanden geleden een baby geboren is?

Buren
De buurvrouw woont nu zo’n 6 jaar in onze flat. Eerst alleen en sinds 3 jaar met haar man. We groeten elkaar al jaren, maar een echte kennismaking vond pas 4 maanden geleden plaats op Burendag. Hoogzwanger en samen met haar man schoven ze aan bij de buurtpicknick. Ik was verheugd om ze te zien en ze beter te leren kennen. Stralend vertelden ze over de zwangerschap en dat ik zeker op kraambezoek moest komen. Zo gezegd, zo gedaan. Op een zaterdagavond daalden mijn partner en ik af naar het huis schuin onder ons. We werden hartelijk verwelkomd met een tafel vol lekkernijen als zelfgemaakte dolma’s, noten, kerstbrood en Turkse thee. We zaten op de bank met trotse ouders. Blij met hun eerste zoon en ook de onzekerheid van kersverse ouders. We deelden die avond samen onze geschiedenis, het wonen in de flat, onze kinderen, de buurt. Ook zij waren blij dat ze op Burendag andere bewoners hadden ontmoet en mensen nu beter kenden. We gingen uren later naar huis met een zak hazelnoten uit hun geboortestreek in Turkije. Hier in Amsterdam hebben onze buren nu hun plek gevonden, maar hun wortels reiken tot diep in de tuin waar de buurvrouw ooit is opgegroeid. Met het verlangen naar gezond en zelf verbouwd voedsel. Een verlangen dat wij hier ook steeds meer koesteren, door bijvoorbeeld het plaatsen van moestuinbakken in de gezamenlijke binnentuin.

Babyshower in 2-kamerwoning
En nu dus een feestje. Overrompeld door de uitnodiging had ik vergeten te vragen wat de reden van het feestje was. Ook de vraag “wat moeten we meenemen?” Als bij toeval kwam mijn partner de onderbuurvrouw later op de dag weer tegen. Hij was zo bijdehand om te vragen of het “voor de baby” was. Ja, een babyshower, zei onze buuf met haar stralende lach. Zo togen wij de volgende dag voor de tweede keer naar onze onderburen met een zelfgebakken taart. Ook nu stond er een tafel vol lekkers te wachten om aangevallen te worden. Het gezelschap bestond uit een bonte mix van buren, vrienden en collega’s. Een mix van Turks, Marokkaans, Surinaams, Pakistaans, Servisch en Hollands. Veel jonge mensen, veel gelach en humor. Die grappen gingen ook over het wonen. Want de buren wonen met kind in een 2-kamerwoning. De baby slaapt nu nog bij de ouders op de kamer. Maar hoe gaan ze dat doen als het kind groter wordt en er een 2e en 3e kind bijkomt? Lachend zei de buurvrouw, dan bouwen we hier in de woonkamer 3 bedden boven elkaar. Ik zag meteen het huishouden van de Stampertjes uit Pluk van de Petteflet voor mij. Hilarisch, maar met een ondertoon.

Kwaliteit van wonen
Een gezin in een 2-kamerwoning. Door de jaren heen zijn er vaker kinderen geboren in één van de 2-kamerwoningen in onze flat. Deze buren waren binnen afzienbare tijd vertrokken naar een grotere woning. De laatste tijd is dat niet zo makkelijk meer. Ik ken meerdere gezinnen die in een (te) kleine woning wonen. Zoals het gezin met 4 kinderen in een 3-kamerwoning en de overlast die daarmee gepaard gaat. Grotere sociale huurwoningen zijn een schaars goed geworden. Zeker in onze flat, omdat deze woningen allemaal de vrije sector in gaan en daarmee onbetaalbaar worden voor de huidige gezinnen die groter willen wonen.
Onze onderburen willen ook graag een grotere woning. Ze hebben geïnformeerd bij de corporatie, maar kregen te horen dat ze daarvoor niet in aanmerking komen. Ik heb onze buren uitgelegd hoe de huidige woningmarkt in elkaar steekt en dat de huurprijs van een 4-kamerwoning in onze flat tussen de €1000 en € 1200 per maand kost. Dat kunnen we niet betalen, was hun reactie. “Maar we willen hier wel blijven wonen.” “Het is hier mooi en fijn wonen.”

Het wonen in een buurt waar je geworteld bent, je thuis en veilig voelt. We spreken dan van sociale cohesie. Deze kwaliteit van wonen bepaalt in hoge mate het woongenot. Als bewoners draag je daar met elkaar aan bij. Dat woongenot is op dit moment voor mijn onderburen groter dan de behoefte aan meer woonoppervlakte. Zal dit over een paar jaar ook nog zo zijn? En in hoeverre zijn corporaties bereid om bewoners in staat te stellen om in de buurt te blijven wonen waar ze zich thuis voelen? Het is aan te bevelen om in flats als de onze, niet alle grote woningen de vrije sector in te gooien. Juist omdat de komende jaren het belang van sociale cohesie alleen maar groter wordt. Het is een voorwaarde voor participatie en burenhulp.

Door:
Meta de Vries – werkzaam bij Meta Management en Coaching (http://www.metamaco.nl )

Geplaatst in Woonbegeleiding | Tags: | Een reactie plaatsen

Breng de informatie op orde!

 

Veel managementinformatieprojecten leveren niet het gewenste resultaat. In een serie Frits van Dijk v2blogs geef ik een aantal tips om meer succes te behalen in uw project. Deze week tip 3: Breng de informatie op orde!

Veel managementinformatieprojecten stranden in een discussie over kwaliteit en betrouwbaarheid van informatie. Het rapport, het rapportagesysteem of de rapportenbouwer krijgt dan al snel de schuld. Maar vaak zit het probleem op andere plekken.
In eerdere blogs voor CorpoScoop ben ik al dieper ingegaan op het belang van datakwaliteit en data management. Voor deze blog volsta ik met een korte opsomming.

Dubbele systemen; dubbele gegevens
Vaak zijn gegevens verspreid over verschillende systemen. Bijvoorbeeld: gegevens over eenheden zitten zowel in een primair systeem als in een apart systeem voor planmatig onderhoud. Of gegevens over relaties zijn zowel aanwezig in een huurdersadministratie als in een apart klantvolgsysteem. In de praktijk blijkt het moeilijk of soms zelfs onmogelijk om die gegevens één op één gelijk te houden in die verschillende systemen. Het is dan van belang om in ieder geval te kiezen welke administratie de ‘waarheid’ bevat. Afwijkingen zijn dan niet de schuld van het rapport, maar van de basisadministratie.

Te veel bewerkingsslagen
Vaak is de afstand tussen gegevens en informatie heel groot. Er moeten allerlei bewerkingen op de basisgegevens worden uitgevoerd om deze om te zetten in bruikbare informatie. Soms is dat onvermijdelijk: gegevens moeten worden ingedikt tot het gewenste aggregatieniveau. Maar dat is zeker niet altijd het geval. Het is dan ook goed om je af te vragen of je al die bewerkingen wilt laten plaatsvinden in het rapportagesysteem of dat je gegevens in de bron op de juiste manier wilt vastleggen.
Wanneer je bijvoorbeeld wilt rapporteren over leegstandsredenen, leg je die dan in de bron op de juiste manier vast? Of bouw je ingewikkelde rapporten om over de gewenste leegstandsredenen te kunnen rapporteren?

Slechte gegevenskwaliteit
Slechte gegevenskwaliteit is ook oorzaak van veel rapportage-ellende. Slechte gegevenskwaliteit leidt ook vaak tot extra bewerkingsslagen in rapporten of tot onbetrouwbare cijfers. Ontbrekende gegevens moeten worden aangevuld of uitgefilterd; vreemde waarden (bijvoorbeeld een komma verkeerd in een bedrag) kunnen leiden tot merkwaardige cijfers in de rapportage.

Registratie niet ingericht op rapportage
Vaak wordt er bij de inrichting en implementatie van een systeem alleen gekeken naar het operationele proces en niet naar de rapportage. Een voorbeeld: voor het operationele proces is het niet altijd nodig om vast te leggen aan welke mutatie een bepaalde onderhoudsopdracht gekoppeld is. Voor het rapporteren over de gemiddelde kosten per mutatie kan die registratie wel van belang zijn. Dergelijke mismatchen van registratie in het proces en gewenste gegevens voor de rapportage komt vaak voor. Binnen de rapportage moeten dan met kunt en vliegwerk worden geprobeerd om toch nog betrouwbare cijfers te krijgen.

En wat als de informatie niet op orde is?
Het is doorgaans geen optie om pas te gaan rapporteren als de informatie helemaal op orde is. En dat is ook niet nodig.
Het is van belang om te proberen de problemen aan de bron op te lossen. Daarbij ontkom je er vaak niet aan dat er enige opschoning en verrijking nodig is in de rapportage. Maar het proces van opschonen en verrijken maakt de rapportage minder transparant. De weg van brongegevens naar rapport wordt immers langer, kronkeliger en minder overzichtelijk. En dat kan dan weer leiden tot een gevoel van onbetrouwbaarheid. Daarom ben ik er voorstander van om rapportages zo veel mogelijk te laten aansluiten op de basisgegevens.

Deze blog is een onderdeel van een serie. Eerder verscheen al:
tip 1. denk niet alleen na over indicatoren, maar ook over het sturingsproces
tip 2. Usability design is een vak!

In volgende blogs komen de volgende onderwerpen aan de orde:
tip 4. denk na over aansluiting
tip 5. het rapportagetool is het eindpunt, niet het startpunt

Door:
Frits van Dijk –werkzaam bij Itris (www.itris.nl)

Geplaatst in ICT | Tags: | Een reactie plaatsen

Overlastgevend gedrag door kinderen van huurster op de openbare weg

In mijn praktijk heb ik al tientallen overlastzaken behandeld. Vaak is het de huurder zelf Kim Jaspers v3die overlast veroorzaakt, maar soms is het wangedrag afkomstig van de gezinsleden van de huurder, zoals de inwonende kinderen. De wet (artikel 7:219 BW) is er duidelijk over dat de huurder jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken. Hieruit volgt dat de huurder ook aansprakelijk is voor het wangedrag van inwonende kinderen. In de jurisprudentie is bepaald dat de huurder, wanneer hij wordt aangesproken op door zijn kinderen veroorzaakte overlast, maatregelen moet treffen om ervoor te zorgen dat de overlast stopt. Als de huurder hieraan niet voldoet, loopt hij het risico dat de rechter de huurovereenkomst ontbindt en hem veroordeelt het gehuurde te ontruimen. Het gedrag van de kinderen moet dan wel plaatsvinden in/om de gehuurde woning.

Lastig wordt het wanneer de kinderen hun gedrag niet in/om de woning vertonen, maar alleen op de openbare weg. Over zo’n kwestie heeft het hof in Den Haag onlangs geoordeeld.

Het ging in die zaak om een huurster die sinds 1989 een woning huurt van een woningcorporatie in Rotterdam. Haar inwonende, meerderjarige, zoons veroorzaakten al lange tijd overlast op straat in de betreffende wijk, bestaande uit onder meer belediging, bedreiging, geweldpleging, rijden zonder rijbewijs, baldadigheid en verzet bij aanhouding. Zij kwamen veelvuldig in aanraking met politie en justitie. Dit tastte de leefbaarheid in de wijk aan. Gelet op de wettelijk vastgelegde taak van woningcorporaties om bij te dragen aan de leefbaarheid in de wijk heeft de woningcorporatie in casu de huurster gesommeerd ervoor te zorgen dat de overlast met onmiddellijke ingang zou stoppen, onder aankondiging van een gerechtelijke procedure. De buurtagent heeft kort daarna ook nog met de huurster gesproken over de overlast.

Nu de zoons van de huurster de overlast nadien hebben voortgezet, is deze kwestie door de woningcorporatie voorgelegd aan de rechter. Deze oordeelde dat er een te ver verwijderd verband bestond tussen de gedragingen van de zoons en het gebruik van het gehuurde door de huurster. De huurovereenkomst werd derhalve niet ontbonden.

De woningcorporatie heeft de zaak vervolgens voorgelegd aan het hof. Ook het hof oordeelde dat er onvoldoende verband aanwezig was tussen het overlast veroorzakende gedrag van de zoons van de huurster en het gebruik van het gehuurde nu de zoons zich niet in, om of vlak voor het gehuurde hebben misdragen. Zij hebben zich enkel buiten op straat in de wijk misdragen, dat wil zeggen in een verder verwijderd verband van het gehuurde. Daar komt bij dat het hof oordeelde dat de woningcorporatie niet voldoende geconcretiseerd had aangegeven welke maatregelen ter beteugeling van de straatoverlast de huurster had moeten nemen. De huurster zag bovendien in dat zij te weinig invloed op haar zoons had voor wat betreft het gedrag op straat en had ook voor hulp aangeklopt bij instanties, zoals politie en Jeugdzorg, zij het zonder succes. In deze situatie gaat het volgens het hof te ver om het niet afdoende kunnen voorkomen van overlastgedrag van de zoons zodanig aan de huurster toe te rekenen, dat daarvoor de vergaande maatregel van uithuisplaatsing kan worden getroffen. Wat de zoons van de huurster op straat in de wijk uitspoken, onttrekt zich aan de toerekenbare waarneming en controle van de huurster, aldus het hof. Wel zou de woningcorporatie volgens het hof kunnen overwegen om actie tegen de zoons zelf te ondernemen. Hierbij kan gedacht worden aan een straatverbod.

Door:
Kim Jaspers -werkzaam bij Huisvestingsadvocaten B.V. (www.huisvestingsadvocaten.nl)

Geplaatst in Woonbegeleiding | Tags: | Een reactie plaatsen