Complexgewijze renovatie; enkele misverstanden

Er bestaan veel misverstanden over de wettelijke regeling rond de complexgewijze Foto Roel Benneker v5renovatie van woningen. Enkele veel voorkomende misverstanden op dit vlak zullen hierna worden besproken.

Misverstand 1: “Als in meerdere woningen tegelijk renovatiewerkzaamheden moeten worden verricht, is sprake van een complexgewijze renovatie.”

Van een complexgewijze renovatie is juridisch gezien alleen sprake bij een renovatie van een bouwkundige eenheid van minimaal tien woningen of bedrijfsruimten. Dus ook vier woningen, twee winkels en nogmaals vier woningen (aan elkaar gebouwd) kunnen gezamenlijk een bouwkundige eenheid van tien woningen en bedrijfsruimten vormen. Zelfs onzelfstandige woonruimte kan in dit verband mee tellen als een woning.

Misverstand 2: “Groot onderhoud is geen renovatie en dus moet de huurder aan de verhuurder gelegenheid geven om het groot onderhoud uit te voeren.”

Zodra onder ‘groot onderhoud’ een gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging wordt verstaan (zoals het vervangen van enkel glas voor dubbel glas), is sprake van renovatie in de zin van de wet.

Misverstand 3: “Een algemene nieuwsbrief waarin renovatiewerkzaamheden worden aangekondigd vormt een voorstel tot renovatie aan de huurder.”

Van een voorstel tot renovatie is slechts sprake als het voor de huurder duidelijk had moeten zijn dat hem een voorstel tot renovatie werd gedaan. Een algemene nieuwsbrief waarin complexgewijze renovatiewerkzaamheden worden aangekondigd is daarbij dus niet voldoende.

Misverstand 4: “Als 70 procent of meer van de huurders instemt met het renovatievoorstel van de verhuurder, moeten ook de huurders die niet hebben ingestemd hun medewerking verlenen aan de complexgewijze renovatie.”

Centraal staat niet de zogenaamde 70 procent-regeling, maar het feit dat de verhuurder de huurder een redelijk voorstel moet doen om de huurder te verplichten gelegenheid te geven voor de renovatie. Is het voorstel van de verhuurder niet redelijk, dan mag de huurder zijn medewerking weigeren. Of sprake is van een redelijk voorstel wordt bepaald aan de hand van een afweging van de belangen van de huurder en de verhuurder. Als huurder en verhuurder het onderling niet eens kunnen worden over de vraag of het voorstel van de verhuurder redelijk is, dan zal de rechter moeten beslissen over de redelijkheid van het voorstel. Het is daarbij in principe aan de verhuurder om een gerechtelijke procedure te starten.

Bij complexgewijze renovaties heeft de verhuurder de mogelijkheid om weigerachtige huurders te dwingen om zelf naar de rechter te gaan als zij de renovatie willen voorkomen. Als 70 procent van de huurders akkoord is met het voorstel, gaat de wet ervan uit dat het voorstel dan vermoed wordt redelijk te zijn. Als vervolgens de huurders die niet akkoord zijn, na schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat minimaal 70 procent van de huurders akkoord is met het voorstel, gedurende acht weken verzuimen om een gerechtelijke procedure aanhangig te maken om een uitspraak te krijgen over de redelijkheid van het voorstel, dan wordt het voorstel door het verloop van de acht weken ‘gepromoveerd’ van een ‘vermoedelijk redelijk voorstel’ tot een ‘definitief redelijk voorstel’. Let daarbij nog op de volgende valkuil: als de schriftelijke kennisgeving niet is verzonden, gaat de acht weken termijn niet lopen en blijft het voorstel nog slechts een ‘vermoedelijk redelijk voorstel’.

Misverstand 5: “Als minder dan 70 procent van de huurders instemt met het renovatievoorstel van de verhuurder, kan de complexgewijze renovatie niet doorgaan.”

Zelfs als 100 procent van de huurders tegen is, kan het voorstel van de verhuurder nog steeds redelijk zijn. Als de verhuurder bijvoorbeeld enkel glas wil vervangen voor dubbel glas, dan is dat doorgaans een redelijk voorstel. Als minder dan 70 procent van de huurders instemt met het voorstel van de verhuurder en de verhuurder er vrij zeker van is dat zijn belangen zwaarder wegen dan de belangen van de huurders, dan doet de verhuurder er verstandig aan om de rechter te laten beslissen over de redelijkheid van het voorstel. Als de rechter tot de conclusie komt dat sprake is van een redelijk voorstel, zullen de huurders alsnog gelegenheid moeten geven voor de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden.

Door:
Roel Benneker werkt als advocaat bij Huisvestingsadvocaten B.V.
www.huisvestingsadvocaten.nl

Advertenties
Dit bericht werd geplaatst in Woonbegeleiding en getagged met . Maak dit favoriet permalink.

Een reactie op Complexgewijze renovatie; enkele misverstanden

  1. Ton Megens zegt:

    Zou een draagvlaktoetsing in een straat duplexwoningen waarbij de werkzaamheden beneden wezenlijk anders zijn dan de werkzaamheden voor boven bij elkaar kunnen worden opgeteld of ontbreekt hier de “bouwkundige éénheid”?

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s