Welk soort onderhoud is dit nu weer?

“Niet-planmatig-uitgevoerd-planmatig-onderhoud-binnen-het-onderhoudscontract” of is Foto Erwin van Iwaarden v2het misschien toch “serviceonderhoud-uitgevoerd-als-onderdeel-van-preventief-mutatieonderhoud-bij huurders-zonder-serviceabonnement-in-een-VvE”?

Hoe lastig kan je het als corporatie maken als je het vervangen van versleten hang- en sluitwerk in je primaire systeem wilt vastleggen als soort onderhoud.

Corporaties blinken vaak uit in het hanteren van allerlei fantastische benamingen voor soorten onderhoud. Vaak zijn de indelingen niet voortgekomen uit een goede analyse van de benodigde sturingsinformatie om het onderhoudsproces te kunnen sturen maar zijn deze dynamisch gegroeid over de loop van decennia. Corporaties veranderen niet snel de gehanteerde onderhoudsindelingen omdat dit vergelijkingen met voorgaande jaren lastig maakt en omdat deze begrippen inmiddels al zo lang ingeburgerd zijn en vervlochten in de organisatiestructuur.

Het is werkelijk amusant om naar een onderhoudsbenchmark te kijken van corporaties met uitsplitsing van de kosten naar soort onderhoud. Het kan makkelijk zijn dat de ene corporatie twee keer zoveel uitgeeft per woning aan contractonderhoud of mutatieonderhoud dan de andere. Dit komt vaak niet zozeer door een andere manier van werken of een ander woningbezit maar vooral door andere definities en indelingen van de soorten onderhoud.

Het principe van onderhoud is heel simpel. Dingen degraderen door invloed van gebruik, weersinvloeden of veroudering. Op een gegeven moment is het zover gedegradeerd dat je onderhoud inzet om het weer naar een aanvaardbaar niveau te tillen. Meer niet en niets nieuws.

Waarom maken we het dan toch weer zo ingewikkeld? Daar zijn een aantal redenen voor te bedenken:
1. We willen weten welke afdeling het onderhoud gaat uitvoeren of organiseren. (dagelijks onderhoud of planmatig onderhoud)
2. We willen weten of het onderhoud wordt uitgevoerd op het moment dat de mate van degradatie nog aanvaardbaar is of niet. (preventief/curatief/correctief)
3. We willen weten wat de aanleiding van het constateren van het onderhoud was (klacht/mutatie of onderhoudsinspectie)
4. We willen weten of het onderhoud binnen een contract is geregeld (contractonderhoud)
5. We willen weten of het onderhoud vergoed wordt door de verzekering (verzekeringsonderhoud, calamiteit)
6. We willen weten of het onderhoud in enig jaar in de meerjarenonderhoudsbegroting stond gepland (planmatig onderhoud definitie 1)
7. We willen weten of onderhoud wordt uitgevoerd conform de vastgestelde onderhoudsjaarbegroting (planmatig onderhoud definitie 2)
8. We willen weten of onderhoud voorzien was geweest en had moeten zijn opgenomen in de onderhoudsbegroting (planmatig onderhoud definitie 3)
9. We willen weten of we het onderhoud kunnen activeren (investeringsonderhoud/verbeteringen)
10. We willen weten of we het onderhoud ten laste van de huurders kunnen brengen (huurdersonderhoud)
11. We willen weten of we het onderhoud kunnen doorbelasten op het servicefonds (serviceonderhoud)
12. We willen weten of het onderhoud bijdraagt aan de leefbaarheid van de buurt(leefbaarheid).
13. Enz.. enz..

Het liefst willen we al deze verschillende soorten onderhoudsinformatie vangen in één soort onderhoud dat alle specifieke kenmerken bevat . En daar gaat het dan vaak mis.

Als we een persoon willen omschrijven doen we dat ook niet op basis van een naam maar op basis van verschillende eigenschappen. Dus niet, ik zat in de trein tegenover “een Els”, maar tegenover een vrouw van middelbare leeftijd met blond kort haar en een grote neus.

Het zou goed zijn om bij onderhoud op te houden met het willen labelen op basis van één soort onderhoud die alle diverse kenmerken van dat onderhoud moet omvatten. Dit kan alleen door de situatie te versimplificeren waardoor manipulatie van onderhoudsgegevens in de hand wordt gewerkt.

Dus niet meer werken met een lijst van elkaar uitsluitende soorten onderhoud maar met een lijst complementaire onderhoudskenmerken en dan alleen de kenmerken waar we echt beleidsmatig op willen en kunnen sturen.

Wie durft er blanco het nieuwe jaar in te gaan?

Door:
Erwin van Iwaarden -werkzaam bij ingenieursbureau van iwaarden (http://www.ibvi.nl/#!)

Advertenties
Dit bericht werd geplaatst in Vastgoed en getagged met . Maak dit favoriet permalink.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s