Wie betaalt de huur na het einde van de onderhuurovereenkomst?

Op het moment dat de hoofdhuurder de hoofdhuurovereenkomst met de verhuurder Ruud Heestersopzegt, dan zet de verhuurder de onderhuurovereenkomst op grond van de wet (artikel 7:269 lid 1 BW), kort gezegd, automatisch voort met de onderhuurder. De onderhuurprijs is dan de ‘nieuwe’  huurprijs die de verhuurder ontvangt, althans zou moeten ontvangen. Maar wat gebeurt er als de onderhuurder niet betaald? Zou de verhuurder in dat geval ook bij de voormalige huurder kunnen aankloppen?

In het voorlopige oordeel (tussenarrest van 7 mei 2013) van het Gerechtshof Amsterdam beantwoordt het Hof deze laatste vraag bevestigend. In deze zaak had de huurder de gehuurde woning in strijd met de algemene huurvoorwaarden onderverhuurd aan een derde. Vervolgens zegde deze huurder de huur op (waarschijnlijk na het aankondigen van rechtsmaatregelen door de verhuurder).  De verhuurder zette hierdoor de onderhuurovereenkomst automatisch, maar tegen zijn wil in met de onderhuurder voort. De onderhuurder was echter niet van plan de woning te verlaten. De voormalige huurder kon de woning om die reden dus niet leeg en ontruimd aan de verhuurder opleveren en pleegde dus wanprestatie. Vervolgens vorderde de verhuurder in kort geding de ontruiming van de woning door zowel de voormalige huurder als de onderhuurder. Daarnaast vorderde de verhuurder een gebruiksvergoeding van de voormalige huurder, gelijk aan de huurprijs, van circa € 450,- per maand totdat de woning was ontruimd alsmede een voorschot op schadevergoeding inzake afdracht van de winst die de voormalige huurder maakte met de illegale onderverhuur. De onderhuurprijs betrof € 685,- en was daarmee dus aanzienlijk hoger dan de door de voormalige huurder betaalde huurprijs. De voorzieningenrechter wees de vorderingen van de verhuurder toe en veroordeelde de voormalige huurder tot ontruiming alsmede tot betaling van de gevorderde gebruiksvergoeding en een voorschot op schadevergoeding. De onderhuurder werd eveneens tot ontruiming veroordeeld, maar op een langere termijn.

De voormalige huurder komt vervolgens in hoger beroep en stelt onder meer dat het onbillijk is dat hij een gebruiksvergoeding moet betalen voor een woning waarin hij niet meer woont, terwijl de onderhuurder circa vier maanden kosteloos in de woning mag blijven. De Hof leest de veroordeling tot de betaling van de gebruiksvergoeding door de voorzieningenrechter als een vorm van schadevergoeding wegens wanprestatie. De voormalige huurder had de woning immers leeg en ontruimd aan het einde van de huur op moeten leveren.  In dit verband roept het Hof de vraag op in hoeverre de verhuurder schade heeft geleden. Op grond van het hierboven genoemde wetsartikel zet de verhuurder de onderhuurovereenkomst namelijk met de onderhuurder voort en maakt de verhuurder aanspraak op de hogere onderhuurprijs van € 685,- van de onderhuurder. Volgens het Hof kan alleen sprake zijn van een schadevergoeding als de verhuurder geen huurpenningen van de onderhuurder heeft ontvangen. Omdat het nog niet duidelijk was of de onderhuurder aan de verhuurder had betaald, heeft het Hof de zaak aangehouden. Partijen mogen zich nog over dit punt uitlaten. Het Hof heeft voorts overwogen dat de ontruiming en het voorschot op schadevergoeding vanwege de illegale onderverhuur wel terecht zijn toegewezen.

Uit het voorlopige oordeel van het Hof kan dus worden opgemaakt, dat indien de onderhuurder niet aan de verhuurder betaalt, de verhuurder dan alsnog zou kunnen aankloppen bij de voormalige huurder door een gebruiksvergoeding als schadevergoeding wegens wanprestatie te vorderen. Dit geeft de verhuurder naast het instellen van een vordering tot schadevergoeding inzake winstafdracht dus nog een extra wapen in de strijd tegen illegale onderverhuur. Bovendien kan dit een uitkomst bieden in het geval dat de onderhuurder onvoldoende verhaal biedt en het gehuurde tot de ontruiming niet opnieuw kan worden verhuurd.

Door:
Ruud Heesters -werkzaam bij Huisvestingsadvocaten B.V. (www.huisvestingsadvocaten.nl)

Advertenties
Dit bericht werd geplaatst in Financien en getagged met . Maak dit favoriet permalink.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s